Sumar articol:
Atunci cand esti in cautarea unei proprietati comerciale, e posibil sa ajungi la eterna dilema a investitorilor: sa cumperi sau sa inchiriezi un spatiu de care esti interesat pentru afacerea ta. Pentru a te ajuta sa iei o decizie in acest sens, vom detalia mai jos atat avantajele cat si dezavantajele pentru ambele variante.
Avantajele inchirierii
Locatia. Exista piete in care sunt disponibile mai multe proprietati de inchiriat decat de cumparat, ceea ce confera companiilor mai multe optiuni. Leasingul poate permite unui investitor sa ocupe un spatiu intr-o locatie in care nu isi poti permite sa cumpere.
Flexibilitate. Leasingul poate conferi o mai mare flexibilitate unui utilizator care poate avea nevoie in viitor fie sa se extinda, fie sa se relocheze.
Disponibilitatea lichiditatilor. Sumele de bani necesare pentru inchiriere sunt, in general, mai mici decat cele necesare pentru achizitie. De aceea, companiile au mai mult capital disponibil pentru a investi in produsele/serviciile companiei sau pentru a crea locatii suplimentare.
Surse de finantare. Inchirierea poate fi vazuta ca o sursa de finantare, ceea ce poate fi un beenficiu pentru multe companii mici sau cu profituri nesemnificative, care pot gasi finantarea traditionala dificil de obtinut.
Stabilitatea costurilor. Costurile de ocupare pe termen lung pe care le presupune un contract de inchiriere sunt in general simplu de estimat. Chiriasii sunt, de principiu, la adapost de costuri neprevazute, precum inlocuirea sistemelor mecanice, reparatiile structurale, sau schimbarea acoperisului.
Beneficii la plata impozitelor. Spre deosebire de proprietate, costurile de exploatare ale unei proprietati sunt complet deductibile.
Concentrarea. Inchirierea spatiilor permite utilizatorilor sa se concentreze pe afacerea principala, fara factori de distragere a atentiei care tin de gestionarea unei proprietati.
Dezavantajele inchirierii
- Costul. Pentru o firma cu profituri mari, pregatita sa acceseze capitaluri, inchirierea este adesea varianta cea mai scumpa.
- Lipsa aprecierii. Un contract de inchiriere nu va permite chiriasulului sa profite de pe urma aprecierii proprietatii pe care o foloseste.
- Penalizarile contractuale. Daca proprietatea inchiriata devina perimata sau invechita, sau daca afacerea care ocupa spatiul devine neprofitabila, chiriasul trebuie sa continue sa plateasca chiria, sau in caz contrar sa se confrunte cu penalizarile pentru neexecutarea obligatiilor.
- Lipsa valorii reziduale. Multe contracte de leasing stipuleaza ca orice imbunatatiri facute de catre chirias pe durata contractului raman in proprietatea detinatorului de drept al spatiului, la sfarsit de contract, sau trebuie inlaturate pe cheltuiala chiriasului.
- Controlul. Atunci cand inchiriaza un spatiu, utilizatorul nu detine aproape deloc controlul asupra celorlalti chiriasi din cladire si nici asupra cresterilor de chirie si asupra altor factori care ii pot afecta in mod negativ afacerea.
Avantajele proprietatii
- Aprecierea. Un proprietar se poate bucura pe deplin de beneficiile aprecierii in timp a capitalului sau.
Reducerea datoriei si acumularea capitalurilor proprii. Atunci cand isi asuma o finantare conventionala, un proprietar se bucura de reducere datoriei si de acumularea de capitaluri proprii prin amortizarea sumei initiale a imprumutului, pentru ca atat dobanda cat si creditul principal sunt incluse in fiecare rata a ipotecii. - Controlul. In anumite limite legale, un utilizator care detine o cladire se bucura de oportunitatea de a exploata respectiva cladire asa cum considera de cuviinta.
- Venitul. Daca o parte a proprietatii este inchiriata, venitul provenind de la alti chiriasi poate fi utilizat pentru a plati ipoteca pentru proprietate sau pentru a finanta alte obiective de business.
Dezavantajele proprietatii
- Cadrul temporal. Decizia de a achizitiona o proprietate ar trebui luata tinand cont de o perioada de detinere de cel putin 5 ani. Desi proprietatile comerciale se apreciaza in general ca valoare, costurile achizitiei si vinderii pot compensa sau elimina beneficiile aprecierii pe o perioada de detinere pe termen scurt.
- Lipsa de flexibilitate. Se intampla adesea ca spatiile detinute sa nu se preteze la extindere sau la contractarea de imbunatatiri.
- Costurile initiale de capital. Majoritatea creditorilor conventionali cer un capital propriu de 20%-30% din valoarea proprietatii achzitionate. Aceste cerinte legate de capitalul propriu blocheaza un capital care ar putea fi folosit altfel pentru dezvoltarea afacerii.
- Gestionarea. Gestionarea unei proprietati comerciale poate necesita forta de munca si, de asemenea, concentrarea atentiei proprietarului pe probleme de management al cladirii – asa cum sunt respectarea legislatiei, siguranta si sanatatea, precum si alte probleme care nu sunt legate de afacerea principala.
- Finantarea. Sursele si disponibilitatea veniturilor pentru plata unui credit pot fi limitate in perioade de recesiune economica sau de criza, iar cresterea dobanzilor poate face ca refinantarea sa fie dificila sau imposibila.
- Raspunderea financiara. Desi finantarea capitalului propriu si capitalul de investitii poate fi rapid disponibil, angajamentul pe termen lung pentru un credit implica adesea o amortizare de 20-30 de ani si conditii de credit care includ penalizari la plata in avans a creditului.
- Riscurile. Exista numeroase riscuri legate de proprietate, inclusiv uzura interna si externa, riscurile fluctuatiei pietei, riscurile legate de finantare si necesarul neprevazut de capital pentru reparatii si intretinere.
